The System's Rule

In the Czech Republic, a simple rule applies:

The buyer deals with:

• their financing
• their relationship with the bank
• their limits

The seller deals with:

• price
• timing
• consequences of a failed deal

No one takes responsibility for anyone else. The system works — until it doesn't.

Where the System Fails

Invisible stages

The seller cannot see:

• what stage the buyer's financing is at
• how the bank values the specific property
• when a decision might change

The seller finds out only when it's too late to back out.

This is not the buyer's fault. This is a feature of the system.

Pre-approval as false comfort

A pre-approved mortgage creates an illusion of control. In reality, it guarantees nothing.

The difference between:

• "I can afford to buy" and
• "the bank will let me buy this property"

is the difference between intention and outcome.

Most people understand this difference only after paying with time or money.

The Bank Valuation as Turning Point

The price agreed between seller and buyer is not decisive.

What matters is:

• the bank's view
• its willingness to take on risk

If the valuation differs:

• the deal stops
• or negotiation begins under pressure

In both cases, the seller loses ground.

Solvent Buyers You'll Never See

There is a group of buyers who:

• have money
• have interest
• but do not enter transactions without clear structure

They do not seek chaos. They do not seek improvisation. They do not seek uncertainty.

If the process does not feel controlled, they simply leave — without a word.

The seller never learns about most of them. Not because they don't exist. But because the system does not lead them to the seller.

The Real Cost of Selling on Your Own

Selling on your own seems cheaper until you start adding up individual steps.

Separately:

• legal services
• mandatory escrow
• bank and cadastral fees
• time spent coordinating

Each step is rational. The whole is fragmented.

The result is often a situation where the sum of individual "reasonable decisions" exceeds the price of one managed process.

What I Control

I don't deal with the buyer's ambitions. I don't deal with their fears. I don't deal with their dreams.

I deal with:

• process structure
• predictability of steps
• minimization of failure points
• legal and financial security

This is not an extra service. This is risk management that is easy to overlook: the system does not address it.

When You Really Don't Need Me

If:

• you understand the whole process
• you know where crises arise
• you have experience solving them
• you are willing to bear the consequences of mistakes

then selling on your own is a logical choice.

Otherwise, it's not a question of "whether". It's only a question of "when".

Правило системы

В Чешской Республике действует простое правило:

Покупатель решает:

• своё финансирование
• свои отношения с банком
• свои лимиты

Продавец решает:

• цену
• сроки
• последствия неудачной сделки

Никто ни за кого не несёт ответственности. Система работает — пока не сломается.

Где система даёт сбой

Невидимые этапы

Продавец не видит:

• на какой стадии финансирование покупателя
• как банк оценивает конкретный объект
• когда решение может измениться

Продавец узнаёт об этом только тогда, когда отступать уже поздно.

Это не вина покупателя. Это особенность системы.

Предодобрение как ложное спокойствие

Предварительно одобренная ипотека создаёт иллюзию контроля. На самом деле она ничего не гарантирует.

Разница между:

• «могу себе позволить купить» и
• «банк разрешит мне купить этот объект»

это разница между намерением и результатом.

Большинство людей понимают эту разницу только после того, как заплатят временем или деньгами.

Банковская оценка как точка невозврата

Цена, о которой договорились продавец и покупатель, не является решающей.

Решающим является:

• взгляд банка
• его готовность нести риски

Если оценка отличается:

• сделка останавливается
• или начинаются переговоры под давлением

В обоих случаях продавец теряет позиции.

Платёжеспособные покупатели, которых вы никогда не увидите

Есть группа покупателей, которые:

• имеют деньги
• имеют интерес
• но не вступают в сделки без чёткой структуры

Они не ищут хаос. Они не ищут импровизацию. Они не ищут неопределённость.

Если процесс не выглядит контролируемым, они просто уходят — без слов.

Продавец никогда не узнает о большинстве из них. Не потому, что они не существуют. А потому, что система не приводит их к продавцу.

Реальная стоимость самостоятельной продажи

Самостоятельная продажа кажется дешевле, пока вы не начнёте складывать отдельные шаги.

Разрозненно:

• юридические услуги
• обязательное условное депонирование
• банковские и кадастровые сборы
• время на координацию

Каждый шаг рационален. Целое раздроблено.

Результатом часто становится ситуация, когда сумма отдельных «разумных решений» превышает стоимость одного управляемого процесса.

Что контролирую я

Я не занимаюсь амбициями покупателя. Я не занимаюсь его страхами. Я не занимаюсь его мечтами.

Я занимаюсь:

• структурой процесса
• предсказуемостью шагов
• минимизацией точек сбоя
• юридической и финансовой безопасностью

Это не дополнительная услуга. Это управление рисками, которое легко упустить из виду: система этого не решает.

Когда я вам действительно не нужна

Если:

• вы понимаете весь процесс
• вы знаете, где возникают кризисы
• у вас есть опыт их решения
• вы готовы нести последствия ошибок

то самостоятельная продажа — логичный выбор.

В противном случае вопрос не в «если», а только в «когда».